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        1. 萬科面試經驗

          時間:2024-01-23 19:14:57 業頌 綜合指導 我要投稿
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          萬科面試經驗

            時間過得真快,總在不經意間流逝,我們找工作的日子已悄悄來臨,一般每個面試者會有幾分鐘的發言時間,你一定要把握好這個機會,爭做發言人,這是讓面試官印象深刻的關鍵技巧。那么優秀的面試都是怎么樣的呢?以下是小編整理的萬科面試經驗,僅供參考,大家一起來看看吧。

          萬科面試經驗

            萬科面試經驗 1

            第一,人家約你幾點,你最好就那個時間去,特別是接近上下班時間的情況,因為別人可能有什么安排,你去早了別人沒空,你也只能干等。我就遇到一個,約的是下午1點半,他1點就來了,而我們公司是1點半上班的(因為大家中午都要休息一下),還好,我是一個不睡午覺的人,也就接待了他,但我不能影響其他同事休息啊,也免得讓他干等,就把他叫到外面去面試(請他喝了一罐可樂,我抽我的煙,效果還不錯)。這畢竟不好啊,萬一我也要休息呢?你難道就在門口站著?也別遲到,原因跟上面差不多,也是人家可能有安排,更多的是一個尊重的問題。

            第二,著裝。不是一定要穿高檔貨,至少要整潔。比如衣服上有一塊墨的那種,最好就算了,挑一件干凈的衣服應該也不是什么難事。我畢業的時候,很多同學去買高檔西服,2000多啊,反正我是買不起的。我覺得大家還是有選擇一點比較好,比如去萬科面試的話,最好穿西服打tie,他們就喜歡這個,大公司都喜歡這個,不管是男是女,也不管是應屆還是N年工作經驗,一身職業裝給人的感覺就是很好。小公司的話,干凈整潔的著裝就OK了,但如果你要應聘的是一個高級職位,最好還是正式一點,雖然不一定要領帶,但是襯衫、西褲、皮鞋、公文包一樣別少(給一個小tips,這對“價格面議”有幫助哦)。

            第三,形象。就算再怎么不修邊幅,洗臉、刷牙、梳頭還是要注意一下的。油脂分泌旺盛的,面試之前用面紙擦擦臉;喜歡抽煙的,面試之前嚼嚼口香糖。

            第四,自信。你可以表現得很自信,但是不要表現得自負;你可以表現得很自謙,但是不要表現得很自卑。我去網易面試的時候,我開價1000,他問我為什么,我說:“首先我不是學銷售的,雖然我做過,也做得很好,但您并不能了解這些,為了讓貴公司放心,我先就要這么多,我相信如果我做得好的話,公司是會給我加薪的”,沒想到他皺了一下眉頭,說“你怎么說也是一個研究生,而且在IT行業也混得挺好,現在來我們公司做銷售,不僅放棄了你最擅長的行業,而且月薪還只要求1000,你就不后悔嗎?”(就這樣,我沒能去網易做市場策劃,但我不死心,在現在的公司,我已經努力的往銷售方面前進了)

            第五,姿勢。這個不僅是禮節,也是自信(或者自負、自卑)的表現。面試的時候,不要靠著椅背,不要翹二郎腿,這樣的人一般都不會錄用,不是我們公司這樣,誰都一樣,連研究生入學面試都是這樣,原因很簡單,這樣的人太傲,今后的合作多半不愉快。腿也別晃來晃去的,太緊張了。說話的時候看著對方的眼睛,不僅表現得你很自信,而且更是一種禮貌。平視前方的話,會給人呆板與不自信的感覺,忘著天說話就更不好了。手最好五指交叉放在桌子上,不僅好看,而且可以緩解緊張的心情。

            第六,握手。面試完畢的時候,不要忘了握手,因為今后可能就是同事了,就算不當這是一種禮節,也當是拉關系吧。

            還有就是多用“您”來稱呼。我自己倒是會很尷尬(畢竟我還年輕,被別人這樣稱呼自然還是有些不好意思的),但是別人可能喜歡啊,這畢竟是禮節,還是用上吧,反正說說也無所謂。

            最重要的,開價的時候,直接說出你的期望值就好了,猶豫對自己是沒有好處的,因為你的猶豫很可能會讓你開價更低?赡軙惝攬鲇憙r還價,自己看著辦就是了(我是不會討價還價的,因為我在買東西的時候就是這樣的了)。

            可能會要你問一些問題,自己要先想好。問收入的問題要么別問,要么直接了當,不然給人的印象不好,我在找工的`時候,學校有個講座就是這樣教我們的。多問公司的情況、自己的職責等,這樣的問題質量會比較高的。

            另外,在面試之前多看看關于這個公司的一些資料,baidu、google或者公司網站都要看看的,在被問及“你覺得我們公司怎么樣”之類的問題時才好對付,而且這也是一種自我保護。

            面試的時間一般不會很長,10分鐘以內吧,除非對你很感興趣,或者是由boss來面試公司的高級主管,所以要把握一切能把握的時間。

            好吧,就扯這么多吧。后面我會說說對于升職、加薪、跳槽的一些看法。

            萬科面試經驗 2

            現在是11月26號午后,與萬科的最后一次配型在兩個小時之前結束。其實,早就有些手癢,想寫一些這第一次經歷。網上有數不盡的面經,從頭到尾非常詳細,而我的思維總是有些偏頗,對此也越加痛恨自己,所以只能加一個字,改為“略談”,一方面是有些問題自己想不到,另一方面是談起來總有些紕漏。所謂配型,是我對找工作的理解。其實第一份工作對于自己來說可能比較重要,遵從于內心地看中企業的包括文化、薪水等等總是沒那么容易,并且業界越有聲名未必越適合自己,所以需要自己去挑。此外,被看中則是另外一回事兒,所以就有點像“配型”;蛘哌@是一個安慰之詞,畢竟配型失敗那就是不匹配的緣故,談不上一種高低之差。鑒于自己體會到與萬科要失之交臂,配型失敗了,就以此略說一二。

            首先要提一下自己的視角,確確實實地說這是我第一次參加找工作的面試,一直都把自己當做一個醬油黨,醬油打不到打點醋也好,那種心態還是很放松的。醬油黨是因為我不曾遺忘自己的理想,所以終歸是有那么一些動機不強或者無職業操守的吧。

            現在進入校園招聘的房地產企業打出來的口號不外乎兩種,第一種就是龍湖萬科中海保利等那些目前來說排名靠前的房地產,一股大佬的氣勢熏過來,跟你說:你堅持夢想,你要高薪水,來來來,我們這里有;

            第二種是處在成長期的房地產,很自信地告訴你:你要有夢想,我們有潛力和空間?梢钥闯鰜,職場談起來不外乎夢想了,當然央企與民企的差異往往在于企業文化的宣傳,民企似乎不大在乎這個,財大氣粗,還有啥子啥子靠山,做的宣傳視頻也很粗糙;

            而民企精心制作各種宣傳手冊,表意清晰且個性鮮明,且一定會告訴你:我們公司大家都很平等,絕不官僚化,絕對沒有辦公室那些等級。我們知道,什么叫做宣傳,宣傳就是把自己好的一面展示出來,房地產就是把大學生的可能需求通過宣講會展現出來。所以這個時候在甄別選擇央企和民企的時候,記得給他們都先打一個折扣,宣傳很可怕,至少上了職場你要做好準備:在我們整個文化背景下,你要純的像水一樣,那么,應該說水至清則無魚——這是個人體會,表示沒有去過那些公司實踐,若不對就無知無罪了,他們大談夢想?人確實要堅持夢想,他們的成功也來源于夢想,但是夢想也是建立在現實的基礎上的,切格瓦拉說面對現實忠于理想,我覺得這才是真理想。所以說,理想也要匹配本人與公司之間的關系。萬科對于宣傳很到位,對客戶我們咋樣,對員工我們咋樣,對社會我們咋樣的,就像他們開發房產一樣,各種分類各種差別性,其實這很到位,很精細,所以給人一種圓滿的感覺,當然宣傳冊上的那幾句話寫得水準還有上升空間。

            選擇了公司,準備好了配型,那就投簡歷什么的,開始一場持久戰。投簡歷有人說要精準,我倒是覺得現在處在找工作初期的人,簡歷就要散彈射擊發,投到哪里是哪里。很佩服萬科的高效率,一天一面,考得除了智力更有體力,那么就從筆試開始一次一次都把經歷略談略談。

            20號簡歷篩選,晚上發通知說次日參加筆試。目測本次簡歷篩選比較水,除了硬性規定之外多數人應該被保留下來。個人覺得簡歷確確實實比較虛,應該給大多數人一個面試或者筆試的機會。根據網上面經介紹,筆試是一些行測的題目?吹叫袦y二字就有些愣,想起來本科時候看到一些同學做的行測題目,什么圖形推理、邏輯什么的,完全找不到規律。但是作為一個醬油黨是無所畏懼的,只要皮夠厚就不怕。于是準時出現,參加筆試。筆試是上機操作,題目就是一些行測,除了在電腦上看起來比較費勁之外,題目超級簡單,說是40題50分鐘時間,一般三十分鐘左右就可以退了。有一些細節需要注意:進入操作界面的時候會提醒你每頁顯示多少題目,這坑爹的過程,看都沒看直接點下一步,每頁默認顯示十個題目,于是下一頁之后就沒法回來了。如果點一下,“每頁顯示40題”,那就是你有充分的時間在那里復核一次,不確定的題目可以重做。因為題目確實簡單,覺得筆試應該沒問題,就等到了一面的通知。

            22號,一面,無領導小組面。去年聽到師姐們說無領導小組面很刺激,各種探討各種思辨。其實一向不善于演講和發言的我,甚至還會臉紅的我,覺得這一關挺難闖的。在面試之前得到非官方消息說是辯論,于是就更加有點沒思路了?吹酱蠹叶嘉餮b革履的,于是自己也把埋藏在柜子里許久的休閑西裝找出來,里邊穿了一個白色的短袖襯衣,穿了一雙運動鞋,以及配休閑褲就去了,這個裝束一直混到三面結束——醬油黨有醬油黨的職業操守。

            排隊進場坐下來,等hr發話,看得出周圍的人都很緊張。面設計崗的同志們沉默無比,嚴謹地就像在做結構設計一樣。hr發話,是辯論形式,共十分鐘自我介紹,30分鐘自由辯論,十分鐘總結,貌似是這樣的,于是分為正反方兩撥,看材料,材料呢是前幾天沸沸揚揚的比基尼京劇表演,正方貌似是支持,說這是宣揚國粹,反方貌似是反對,說侮辱國粹。我比較苦逼地落在了反方。也不知道這些年來自己發生了什么變化,總是覺得沒啥好辯駁的,什么正反都沒意義。這種態度很消極,顯然不適合去辯,于是挖空心思在想一些證明的線索。大家都悶著都看材料,許久都沒反應,我一直在等hr為啥還不說話,這是啥情況,還看了她幾眼,算是眼神示意了,估計我這種行為被鄙視了。一個建筑設計的女生起來說,大家差不多了,那就開始了,于是才開始自我介紹什么的,一直到最后結束,對于無領導面我要說說自己的理解:無領導小組一般是考驗應變能力、思辨能力、組織協調能力和協作能力。無領導意味著需要一個領導,需要一個過程,這些都是自發的,你牛你就跳出來。但是因為辯論這個詞一來我們組的人都愣住了,就忘記了無領導的本義了,也就是說沒有人跳出來做leader和timer了,這是比較2的一件事,即便是辯論或者打架都需要一些人出來主持的。估計那個hr看到我的眼神之后會心里罵我2了。就像我們組,沒有leader還好說,結果沒有人出來掐時間,然后一直自由辯論到響鈴結束為止,總結都沒人總結,一路就正反方在那里各種掐,從自我介紹就開始,各種針鋒相對,F在想起來都覺得很歡樂。面對一個比較沉悶的小組,大家都是理工科出身,要是能帶點文科的色彩,說個段子講個笑話什么的,hr保證馬上記住你,過這一輪就沒問題了。我自己覺得當時的出彩就在于語言比較風騷敢說。這是沒辦法的,思維組織能力搞不過別人,也就是說實力不行就拼虛的。在以后的面試中碰到個hr都說我很幽默,我只能哼哼哈哈地點點頭,我覺得一個人真誠地說我很幽默,我想他那一天肯定沒分清楚褲子和上衣,穿錯了位置,要知道學術宅的心是多么的苦,滴血和流淚。這一輪就算是過去了。

            23號,結構化面試

            結構化面試就是hr和你談,hr多數都是慈眉善目的姑娘,會引導你去說,其實就是讓你坦誠交代,你交代的過程中暴露出來什么他們就最樂意了。打游戲是把怪物殺了然后爆出裝備,hr是騙你脫,當然既然是配型,那就要坦誠,找準喜歡和被喜歡很要緊。說到hr這里不得不說幾句,不要以為hr都是那么瘦小的姑娘,其實hr很犀利,hr的出現一直到面試結束或者從入職再到離職都和hr打交道,有什么苦衷千萬別和hr去傾訴,職業操守就是站在企業的利益考慮,員工的各種問題hr都看在眼里記在心里,說不定哪天就莫名其妙中招了。面試過程中也是如此,hr們表面談的東西和實際上他們所要接受的信息其實未必有一致,你呢就坦誠地說,說著說著也就漏了。我有點質疑現在的面試,我不知道那些人招人都是要說得十分圓潤的還是什么的,當然門外漢可以發牢騷。貌似那些面試都需要一個人在那里怎么怎么說,其實表達的語言和內心是有區別的,所以這個世界才有不善于表達的文藝青年和技術宅,而這樣的人最后只能吃咸菜。性格和職業傾向有一定的關聯,但是我覺得沒有必要把這些滔滔不絕的口才非要強加于某種職業,且溝通什么的總是會在不斷的歷練中進步的吧。

            我面試的時候房間里有兩個hr,既然是結構化面試,題目都是固定的.,一般先自我介紹一下,然后hr會遵循著簡歷去問一下常規的問題,當然因人而異,也有許多hr是問了專業問題的。還有一些最惡心的問題是,你最遺憾的事情,你最成功的事情,你對不起的人和對不起你的人,你最難忘的事情,這些問題只能放在心里罵罵娘,確實看不穿這樣的問題意指了什么東西,私以為長這么大了,已經有了一套自我情緒管理的方法,對不起誰或者誰對不起我都沒往心里去,大家都活在這個世界上多不容易,哪有那么多對不起對得起的,還有更2的問題,你身邊兩個人鬧矛盾了你覺得他們是怎么想的,我真心沒有遇到過身邊兩個人鬧矛盾的狗血劇情,鬧矛盾不過因為某個不統一的意見而產生的情緒宣泄,還能怎么想呢。我一向消極準備,所以對這些題目沒有準備,結果就遭遇了。hr一臉溫和的問你,你認為最遺憾的事情是什么?我啊了一聲就隨便講了一個什么事情。那么他就會順著這個事情追問下去。所以,準備是有好處的,準備了之后就不懼怕他們的追問了。當然,在回答任何問題的時候都要試圖把話題引到自己擅長的東西上來,那談起就會越談越順暢。

            結構化面試篩了一些人,估計不多,在等待中收到的通知,說參加專業面試。作為一個初次參加面試的醬油黨覺得也差不多了,本身自己的專業水平不怎么好,但是專業理想太純粹了,現在這個社會的價值標準有些沖突,所以比較畏懼專業面試,可是又不好準備。只能硬著頭皮上。

            24號專業面試只能說有點水。專業面試是專業的人來面你,就相當于是技術宅遇到了技術宅,大家都很高興,就這么一個局面。當然營銷管理類的專業面試可能例外,我估計那些專業面試更加斗智斗勇。當然也和面試官是持一種什么樣的心態,如果他覺得選人無所謂的話。那就是聊聊天,如果他很在意自己的眼光,那就跟你杠上了。因為崗位分配的問題,一些崗位拒絕了我,一些崗位接納了我,于是是一場視頻面試。到了房間,hr就打開qq視頻,開始面試。但是這個時候hr貌似也不是干坐著,而是在一旁記錄,看你的表現。剛才說了,hr就是幽靈,只要有員工的地方他們就在默默的關注,時不時給你一個微笑,但是微笑背后是什么就不知道了。跟我談專業的那個設計主管一看就是一個技術宅,深度近視眼,高度集中的眼神,不茍言笑的神態,這樣的人好忽悠,你給他談專業最新進展就ok,稍微談得高一些,因為技術宅有點腳踏實地的迂腐,喜歡搞一些別人搞不來的東西,所以一談這種深度問題,我也擅長且能忽悠人,我就滔滔不絕了。不過這次面試不得不說緣分很好,遇到那些hr或者面試官都善良,給你切實指點。這個專業面試官聊到后來就不是面試了,而是一個師兄對師弟的金玉良言,甚至告訴你以后在公司注意什么問題,我費解了,這時候還沒進入公司。只能說,技術宅要是hi起來,時間都停止不了他。非常感謝他提的一些問題和建議,不僅是面試,也是我要怎么走專業之路的一些思考。

            專業面結束,旁邊的hr站起來,說要接著聊聊。hr是一個ppmm,說話非笑即羞,問了一些問題,包括說崗位、工作地點、生活習慣、家庭情況等等。問到一個比較費解的問題:你平時是一個善于管理時間的人呢還是隨遇而安的?這樣的問題貌似給了答案了,所謂企業不就是追求利潤勇攀高峰么,能讓我隨遇而安么。所以這種看似簡單的問題我一般會多一份心,說不定有啥玄機。既然如此我就只好分類到了,只能說做事情當然善于安排,但是做人就大約只能看緣分了吧,專業面結束了的等待是比較糾結的,因為下一站就是終審面試了,這個時候被刷掉多少有些可惜。當初是這么想的,一直到坐在了專業面的現場,我才覺得其實上不上都無所謂了,確確實實自己虛的地方太多,實力還是不夠,左邊看看右邊看看,那些沉著冷靜的大牛在那里,自己真不知道該擺在何處。各種社團經歷,國內國外的,我覺得所謂精英,就是他們了。所以這樣對于結果其實也就淡化了,至少知道了自己欠缺在哪里了吧。如此甚好。

            終審面試是一個把關的過程,區域老大過來,還有一群圍觀的領導,是為了配合全國其他地區的招聘整體形勢。但是萬科這次終審有點費解,終審估計要刷掉至少一半的人。這確實是一把大刀。終審面試是我在這次面試里見過最為嚴格的和正式的,有點壓力面的傾向。提前一天通知了自我介紹和題目。一分鐘個性化自我介紹,兩分鐘最成功的事情,兩分鐘教訓最為深刻的事情,中間有人給你掐表,任何一項超時都會得到提示。而最成功和最什么的事情又出現了,于我而言最為討厭這種準備了。但是還是硬生生地記了一些東西。

            面試在萬科杭州公司,一到休息室就發現一個哥們在那里狂練,喊著別人給他掐表。搞得我本身不緊張的都緊張起來。這個時候醬油黨的姿態就要露陷了,一身上下的裝飾都是借來的,作為一個衣冠禽獸都不那么職業,對不起地拿起兄弟的領帶擦擦鼻子么,記在心里的稿子是昨晚臨時寫的,略等了一些時間就過去了,排隊入場什么的,總之搞得氣氛有點凝重。一個長方形的會議桌,面試官坐對面,一共七個,面試者一共八個,還有桌簽,或許是萬科送出的最后小禮物吧。嚴肅的面試官開始點名,按照流程,自我介紹和兩個故事,時間一到就會提示。悲催的是前面幾位都很不錯,輪到我的時候自我介紹超了三秒,于是內心里總是有一種消極的姿態。不過回想起來,這個時候也差不多了,面對的都是高手,且也相信面試官既然是區域領導的話對于職責和性格之類的會有一個充分的認知與把握。不過都到了這個份上了,看人也許看的是潛力吧,基本的工作誰都是可以擔當的吧。自我介紹有些同學非常出彩,各種形式,說得也不錯,講故事呢關鍵在于真實性和可以吸取的教訓,與他們的東西一比較,終于知道什么是矮窮丑了,回去照照鏡子就好了,各種社團活動,人生閱歷,自己的東西簡直土爆了。確實各種能力相差甚遠,自愧不如。流程走完之后是臨時提問,問題很豐富,評述他人的觀點,臨時做一個什么什么之類的,問我的問題比較專業,但是我狗血的出錯牌了,說是點評一個萬科的景觀還是景觀來著,腦子一熱沒聽清,沒說出自己最熟悉的東西,這種問題放在專業面試來說應該是滔滔不絕的吧,這次估計就給跪了。想到同坐的那些人,毫無遺憾,看來內心里已經認同了學習的過程比取勝的過程更為要緊了。

            到此就結束了整個萬科配型之旅,體驗不僅僅局限于這些,但是這些是個人覺得面試中可能會遇到的一些邏輯問題,寫得有些惡搞,但卻是內心見解。不以成敗論英雄,算是第一次工作面試的一個認知,比較意識流,算不算一份面經,見仁見智,因為鄙人確實不大適合描述。

            萬科,但愿它確實走在一條理想的路上......

            萬科面試經驗 3

            王石作為一名企業家,把自己整得像明星似的。

            王石和萬科在因此受益的同時,一個不留神,也會被群起而攻之,遭受到滾滾罵名。從萬科霸業到個人登頂,從地產拐點論到賑災贊助事件,王石似乎走得毫不畏懼,但也并不輕松。

            說白了,這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂,像海明威筆下的黑豹一樣,孤獨地表達他的征服欲。

            全球經濟仍是嚴冬,這不僅是重塑金融體系的時候,也是重塑房地產市場體系的時候。真正的改革者應該對身外的是非和背負的罵名不屑一顧,孤獨的前行。

            萬科的兩頂“紅帽子”

            “路軌旁拋扔著死豬,綠頭蒼蠅嗡嗡起舞;

            空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣!边@是1978年的4月,王石第一次來深圳。后來他在《道路與夢想》一書中,寫下了上述在筍崗北站消毒庫工程現場的真實觀感。王石當時的職務是廣州鐵路局工程五段給排水技術員,當時的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。

            5年后,已經通過招聘進入廣東省外經委,并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當時最有影響力的公司——深圳市特區經濟發展公司(下稱特發)謀求發展。

            王石和特發公司掌舵人孫凱峰對話的結果是,他作為廣東省外經委派出人員,同特發合作做生意,特發提供營業許可、銀行賬號,但不提供資金(廣東省外經委也不提供資金),贏利部分省外經委和特發五五分成。

            就這樣,在擁有進出口批文特權和資金空手道功夫的雙重魔力下,王石從倒賣玉米開始,轉戰儀器設備等所有能賺錢的行業,直到造就了后來的萬科。

            王石語錄:“沒有紅帽子,發展就沒那么快;

            沒有紅帽子,發展大了更麻煩。這是我的兩點結論!

            《21世紀》:說到國企改革,不能不談到紅帽子,上世紀五十年代的深圳企業,幾乎都有一頂紅帽子,萬科也不例外,你當時的考慮是什么?

            王石:改革開放之初,對民營經濟,對市場經濟是逐步依次展開的,先建立經濟特區,殺出一條血路,再擴展到沿海城市,進而鋪展到全國。

            當時的民營經濟發展十分艱難,大多數企業是掛靠在國有或集體企業下面的,這就相當于有了一道紅色的保護傘:雖然目前企業經營方式是市場經濟的,但從理論上來講還是國營為主,這就是紅帽子的由來。

            萬科創業時隸屬特發公司這家深圳當時最大的國營企業,特發和傳統的計劃經濟不同,也是計劃外的,但它的執照是國有。即使當時政府投的資金很少,可能就幾萬元,就像現在的種子基金、風險基金一樣,但是是非常關鍵和有價值的。我相信,包括萬科在內,深圳當年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來特發因攤子鋪的太大、經營不善等原因出現了問題,直至2005年才最終完成債轉股,由國有獨資轉為產權多元化)

            《21世紀》:但萬科當時畢竟還算是特發的子公司,你本人也是特發貿易部貿易一科的業務員。萬科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現代科教儀器展銷中心,1987年更名為深圳現代科儀中心,1988年更名為深圳現代企業有限公司,也就是說在1986年9月《深圳經濟特區國營企業股份化試點暫行規定》出臺前后,甚至之后的一段時間里,萬科的產權還是比較含糊的,為此,后來的“脫帽”也大費了一番周折。

            王石:在看到了政府的《暫行規定》影印件之后,我和公司決策層很快統一了思想,要把公司所有權和經營權分離,進行股改。當時的股改確實有難度:1986年文件就出臺了,但是萬科到了1988年才完成股份制改造,還是國內第一批股份制公司。其中的困難在于產權界定。當時政府并沒有投錢給萬科,都是創始人投的,因為是國營牌子,產權就含糊。產權含糊時你是當家人,現在改制了,國家和個人的比例分配就很難平衡,你拿多了國家不干,拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初,很多企業都是這樣的含糊產權關系。

            但是無論如何總要界定出萬科是誰的。當時我并不在乎我能占多少,我的目的不是為了控制它,而是希望產權明晰了,能按市場經濟方式來運作。后來,主管體制改革的副市長朱悅寧約我談話,他說國家六你(指職工股)四怎么樣?我最初有過五五分的打算,但再爭執于事無補,就轉變了過來。雖然后來還有波折,但產權比例問題就這樣談定了。

            (王石這里所說的“后來還有波折”,是指和朱悅寧副市長談妥的事情,第二天遭到了特發公司領導層的強烈反對,要求市政府辦公廳撤回批準現代企業股份制改造文件,理由是政府越權干涉企業管理。萬科接下來只能走迂回路線,先是做市委、市政府秘書班子工作,制造股改輿論先機,接著爭取到了時任深圳市委書記李灝的支持,時任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發領導層溝通。1988年11月21日,深圳市政府批準股份制改造方案,人行深圳分行批準發行萬科股票,公司定名為深圳萬科企業股份有限公司,特發公司則從上級主管公司變為持股30%的第一大股東。)

            《21世紀》:可問題最終解決還是到了2000年,特發把股權賣給華潤之后?

            王石:我覺得那是另外一個問題,最重要的是1988年的股份改造,你是你,我是我。國家占60%,職工占40%。最后特發把股權賣掉,是因為自身經營不善,貸款無法償還,就拿持有的萬科股份做有效資產質押。如果特發不賣你也沒辦法,它那時候情況不好,它如果經營好也不會賣;

            但反過來說,如果它能一直經營得很好,也一定是采用了市場化方式。

            《21世紀》:但至少從1988年到1993年萬科b股上市,甚至上市之后一段時期,特發作為第一大股東,對公司還是有著非常強的影響力?

            王石:事后來看是這樣,但股權問題已不是主要問題,關鍵是萬科涉及的股權結構是一種內部人治理,它本身的設計是多次控股、擴股,第一大股東(那怕是現在的華潤)真要再增資、再控股萬科也不是做不到。但是萬科的品牌、團隊比較強勢,比較嚴謹,經營績效也好。作為上市公司,它不是大股東說了算,它更多的是靠優秀的管理層,這樣的設計參照了香港大公司的架構。

            一個企業成功之后,很關鍵是是要建立現代企業制度以及培養現代經營團隊,這個是比控股更重要的。實際上大的上市公司到最后誰也沒法控制它,比如說匯豐銀行,誰是大股東?最大股東持股只有2%。當然這種設計會讓第一大股東有點難受,我們在改革中不能強悍地去維護一些不符合市場規律的東西,我們和華潤合作得很愉快,華潤持股不是2%,是15%,是有發言權的。

            《21世紀》:之所以提出紅帽子這個問題,是因為我們特別關注兩類國企個案。一個是在香港的央企,它跟內地的國企有太多的不同;

            另外一個是學術界提出的南派國企概念。北方的傳統國企到了1998年才開始真正改革,而這一批市場化的南派國企,它不是從某一個點上突然進行改革,實際上一直在變化,包括深圳的特發、賽格這一系列的大型國企。但是這些市場化發展起來的國企,在2001年中國加入wto、市場化進一步成熟之后反倒凋落了。在這個過程中,萬科既跟南派國企有衣缽關系,后來又跟香港的央企華潤集團有關系,你個人前后打交道時應該對國企改革有一些自己的領悟。

            王石:中國是處于從計劃經濟到市場經濟的過渡中,縱然是深圳特區,你會發現它真正的主旋律,都是百分之百戴著紅帽子的公司,像招行、中興、華僑城,各個行業都是這樣的。真正發展起來的還是這種戴紅帽子的公司,這就是中國改革的特點。像平安保險、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業,民營根本不可能,你剛開始一定要戴著紅帽子。北方也一樣,像海爾、聯想,只要有響當當字號的都是這樣。

            第二種情況,在體制改革創新方面,你要承擔一定的風險。創新方面聯想很成功,tcl也很成功,市場變化到現在,加之企業到一定規模后,不大適應市場,被迫轉型。無論是南是北,你會發現這批品牌,尤其在深圳企業群,后來發展可能不好了,但其市場形態,已經跟所有制沒有關系了。

            《21世紀》:其實萬科和平安有點相似,但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區別。

            王石:萬科和平安還是不大一樣,平安、招行、中集屬于招商系,招商局從李鴻章的洋務運動到建立蛇口實驗區,都是國家級試驗區。招商銀行、平安保險,這都是特許經營,沒有那樣的背景(指紅帽子),連執照都拿不到。

            萬科首先是國營牌照,深圳成規模的.企業,當初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的,我們首先要承認其中的差異性。同樣,雖然后來我們的產權是弄清楚了,但是紅帽子還是很重要的。1998年特發同意把它的股權賣掉,同時讓我們來選擇買家,結果我們選的不是私企、不是外企,而是香港的一家央企。為什么?我們還是看重這個背景,當時是我們主動向華潤伸橄欖枝的,我們只是換了一家國企大股東而已。

            《21世紀》:你這句話似乎在想把萬科往蛇口系上靠,蛇口系企業的特點很符合萬科:頭戴紅帽子,同時也是市場化運作的。

            王石:它的意思不一樣。招商局是交通部管,在交通方面享有特權;

            招商局是中國官方引進外資(港資算外資)對外開放的前沿,從李鴻章開始一直到現在都是這樣。華僑城是僑辦,他們對外聯絡的是華僑和華僑子弟,投資華僑城的中國旅行社在香港也是有實力的特許經營機構,他們是另外一條系統。為什么僑辦成功,招商局成功了?因為它有國資背景。

            反過來,同樣是有紅帽子,但是像萬科、金地地產的情況就是不一樣的,它們是沒有任何背景,也沒有任何特權的。但即使是不一樣的紅帽子,也非常重要。我們為什么選華潤,華潤的背景和招商局、華僑城差不多,因為華潤是外經貿部的。我們掛靠在那兒,雖然沒有享受他們的特權,但是有沒有紅帽子還是不一樣的:第一、沒有紅帽子你的發展就沒那么快;

            第二、沒有紅帽子你發展大了之后就更麻煩。這是我的兩個結論。

            王石再澄清君萬之爭

            對于發生在1994年的君萬(君安證券和萬科)之爭,王石稱萬科是資本市場的寵兒,但不是資本市場的玩家。

            《21世紀》:萬科作為上市公司對應了中國資本市場的發展歷程。中國資本市場發展的這十八年,你個人覺得有哪幾個階段?萬科在這幾個階段里有沒有主動的角色認知?

            王石:我倒沒有去想中國資本市場發展可以分幾個階段,因為萬科是股份化改造之后第一批上市的公司,我們對早期資本市場有認識,然后也看到了股市后來的起起落落,再到股權分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了,直到現在。

            這個過程中我覺得萬科是比較幸運的:該籌的錢都籌集到了。改革開放后出現了很多不好的風氣,大家比較浮躁。但是萬科從1988年股份化改造到1990年上市到現在,一直算是資本市場的寵兒!21世紀》:我們感覺1998年以前萬科還沒有告別多元化,包括1994年的君萬之爭等一系列事件,都在表明萬科那時候心還沒定,萬科是否曾想在當時粗放的資本主義市場里扮演一個玩家的角色?

            王石:玩家哪能規范化呢?萬科從里沒想過要做玩家。從規范化的角度來講,1993年發b股時我們是多元化,發了b股之后,再怎么樣往下走,我們描述得非常清楚,那就是專業化。萬科管理層對此有自己的認識,有自己形成的書面結論。

            君安證券是萬科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商,對我們很了解,對萬科管理層的自我判斷,也是認可的。但君安1994年卻建議萬科應該怎么走,把萬科管理層已經確認的方針,說成是君安建議我們要這樣做的,這本身是很滑稽的。一年前的主承銷商,一年之后它就建議萬科改組,這個本身從職業道德上是不可取的。

            只不過君安沒有成功,它做了狙擊手,而萬科是反狙擊。你現在說萬科是個玩家,萬科沒有,不是萬科現在好了,就對過去的事不承認了。

            (據《道路與夢想》記載,1994年3月30日15時,君安證券總經理張國慶主導發表了《告萬科全體股東書》。這份近萬字的改革倡議書,對萬科經營管理中的問題提出質疑,并認為萬科應全力發展和充實房地產業務,同時提出重組萬科董事會。隨后數日,雙方展開了對萬科當時的4家股東(深圳新一代企業、海南證券公司、香港俊山投資、創益投資,合占萬科總股份的10.73%)與君安結盟和拆散結盟的爭奪。王石認為君安的動機非常明顯:通過告股東萬言書,爭取萬科股東的支持,達到改組萬科董事會,從而操縱股票走勢的目的。君安因承銷萬科b股有1000萬股仍壓在手,按當時市場價虧損3000萬元。王石先爭取到股票連續4天停盤,后拆散了結盟!3·30事件”在證監會市場監管部主任張資平的調停下告結。從萬科日后的發展軌跡看,王石和萬科顯然一分為二地對待了這份來自資本市場的改革倡議書,并令萬科步入新的發展歷程)

            《21世紀》:當時確實存在一個亂象,企業的高層、企業的管理不規范。

            王石:沒有,從來沒有,你說萬科不規范,哪里不規范?你說萬科是玩家,萬科從來不是玩家,萬科就是從多元化到專業化的一個過程,這是應該承認的。君安把萬科管理層對自身的認識,反說成給是你的建議,這個是很不地道的。但是最后我們沒有吭聲,沒有吭聲有兩個原因,一是君安發展非?,在資本市場上起的作用非常大,我們不敢得罪,之后這事就不了了之,我們也不再說什么;

            第二是君安后來操縱股票,玩收購概念,出事后被并到國泰證券了,我們更不好說什么。但現在要私下里說萬科當時是玩家,我堅決不認同。

            《21世紀》:其實,當時和現在大家對規范化的認識是不同的,萬科的規范化也是一個逐步的過程。是否可以說萬科是從1993年發行b股時才開始逐步規范的?

            王石:不是1993年,我們從1988年就開始了。應該說1988年之前你也不知道什么是規范,改革開放就是闖,就是來賺錢,你做的一切都是不規范的。當然我們從來不行賄,那是非常明確的。

            到了1988年股份化改造時,香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬科作指導,建議按香港的上市公司標準做。我們先是在財報上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標準——要籌集資金,必須這樣做。但資金籌到了,是到此為止,還是真的按照香港的規則做?那時候在萬科內部就引發了大討論。

            當時我說我們對未來要做出判斷,中國未來進行市場經濟改革是要規范的還是不規范的?市場將來規范了,我們現在不規范,就會養成壞毛病,再改就難了,甚至可能死掉。我們現在規范了如果不死掉,將來肯定會很好。這是1988年我進行股份化改造時的全部意見。

            雖然當時大部分人不同意,因為我是創始人,說話有絕對的權威,我說就這樣定了。萬科是否規范化管理,1988年是一個分水嶺,至于說選擇行業上的專業化是從1993年才確定的。1993年之前,政策一年一個變化,萬科每年都有新的業務,每年都賺點錢,但只能跟著政策走,后來發現操作非常困難,所以到1993年決定把主業確定為房地產,之后就一直做到現在。

            《21世紀》:深圳對香港的資本市場有一個學習借鑒的過程。但是像萬科這樣的起初就按香港的標準來規范自己、完善治理結構的企業并不多,深圳大多數企業還是跟著中國資本市場的節奏翻江倒海,到現在為止,公司治理結構真正很完善的企業也不多,或者說規范起來還要若干年。

            王石:也不能這樣說,中國資本市場也是不斷改善,尤其到了2000年之后規范了很多,我們也是在這個資本市場上長大的。

            當然資本市場還有另外一個問題,這個問題不涉及規不規范問題,而是資源傾斜的問題,資本市場本身資源配置不合理:既然我們承認民營企業非常有活力,就應該更多地去培養、去鼓勵,在資本市場的占比就應該更高。但是你看現在的資本市場,大型國營企業優先排隊上市,而且一上市就大得不得了。當然在一個健康的市場上大型企業非常重要,但是如果效益不是很好的大型國營企業也讓它上市的話,不一定就合適。

            《21世紀》:今年房地產行業形勢非常被動,不過在融資這么困難的環境下,管理層居然還能批準萬科再融資,是對萬科規范化的回報?還是萬科高端博弈的結果?

            王石:這當然是規范化的回報。去年股市最好的時候我們融了100億,今年股市不好,企業發展需要錢的時候,我們又非常成功的發了企業債,這些都是對規范的公司,持續影響好的公司的一個報酬。

            住房保障破題:誰來出錢

            王石的父親是軍人,母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續了這種野性的精神和對生命行走的強烈渴求。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉。站在整個人生的視野上,管理企業與極限登山不無關系:同樣需要堅韌不拔的意志和堅持不懈的精神。

            然而,王石絕對不是一個簡單的登山極限運動者,也同樣不是一個簡單的地產商人。從萬科的兩頂“紅帽子”到君萬之爭,從率先降價到對話朱镕基,王石更多地熟練了對政經的博弈,對行業走勢、宏調走勢的游刃有余的把握,甚至是對社會輿論嫻熟的駕馭之術。

            王石是狡猾的。數十年的摸爬滾打,恩怨交織,早已讓他參成了野狐禪,鍛就了地產江湖上的一把老妖刀。

            王石語錄:“在解決城市低收入人群住房問題上,誰來出錢要明確,不明確拿什么蓋?”

            王石:應該是這樣的,萬科1993年就已經確定做房地產,到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬科從多元化到專業化發展房地產,實際上是在做減法,那是很痛苦的。我們怎么都沒想到,1998年我們會成為中國地產上市公司中最大的,換句話說我們沒有把它當成目標,更沒想到的是中國的住宅市場來的這么快。要知道,1993年到1997年是房地產業很困難的五年。沒想到亞洲金融風暴之后人民幣貶值壓力很大,出口受到重大影響,這就要刺激內需,當時經濟學家說鋼鐵不行了,汽車也不行了,唯一能刺激消費的就是房地產。中央開始推動房地產市場,這是沒有想到的。我當時絕對沒有想到之后發展會那么樂觀,盡管我對房地產長遠看好。

            《21世紀》:回頭來看中國的住房政策變化過程:改革早期,仍是福利房時代,還沒有把房地產作為中國改革或社會轉型的重要一環;

            后來南方開始了土地有償轉讓,漸漸形成由市場來提供住房的機制,直到1998年國家確定了商品房改革的大方向,這個過程是漸進的。但到了2004年、2005年,大家又開始認為完全由市場提供住房是有問題的,政府也應承擔相應的責任。這個否定之否定的過程,我們走了十幾年的時間。

            王石:我覺得我看的比較清楚,因為在1998年進行住房制度改革的時候,實際上原來中央并沒有設立專門的住房部主管建造福利房,原來的建設部的職能是為建設公司系統建立規范、建立國家標準,真正負責福利房的是各個“條條塊塊”:“條條”就是各個部委自己來解決;

            “塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財政并沒有專門的支出用于建房,但確實是國家包起來。

            到了1998年住房商品化,國家不再包了,但依然忽略了一個問題,就是會有一部分人不可能住得起商品房,必須有微利房、廉租屋,這還要靠國家來支持。但當時住房保障還沒提到議程,誰來負責沒有明確。

            這個問題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴容,迅速擴容無非是兩種,一是存量的擴容,一是外圍的擴容,存量的擴容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補償,補償靠什么呢?靠發展商買地當中的地價來承擔,拆遷補償非常大,無論是實物補償還是現金補償都非常大。

            到了2004年、2005年,該拆的都拆了,代價太大的也拆不動了,這時候還有新的需要廉租屋的人,矛盾就出來了。當然大家還沒有意識到問題的關鍵所在,就大罵發展商太黑心了,其實這不是由發展商來解決的。差不多到了2006年,最明顯的是到2007年,就已經明確了這是政府的行為,應該由政府來解決。

            《21世紀》:這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情:比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類:一類是公務員和公營事業體系,包括事業單位、國企的員工;

            第二類是你以前說過的剛入職的年輕人,至少40歲之前購買市場化住房的條件是不具備的;

            第三類是低保和低保邊緣的群體。這三類人可能都需要政府提供保障性住房。但到現在為止政府保障住房體系還沒有把這三個群體理清。我們來看深圳,政府確保公務員和公營事業體系是第一類的;

            第二類的是戶籍低保人群,根本不考慮非戶籍的。對于第三類,政府還沒有想到剛入職的年輕人這個群體,這個群體現在由農民房、城中村為他們提供保障。

            深圳可能是個典型,全國大概都是這樣一個排序,大家在批評政府或發展商的時候都沒有把這三個群體理清。

            王石:你說的這個實際上是兩個問題,第一是誰出錢的問題,上一次財政收入分配體制改革的時候,因為當時還沒有房改,就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰來解決的問題。房改之后這個問題就顯得重要了,中央和地方的責任需要分清楚。尤其是地方財政收入比較少的。

            第二、剛才你說到的微利房、福利房,只有戶籍人口才有,這就牽扯到城鄉二元結構問題,F在城市有兩種人:一種是有城市戶口的;

            一種是沒有城市戶口的農民工,這就帶來更深層次的問題。農民工住房問題比城市原住民要更嚴重一些,F在中央在這個問題越來越重視。

            誰是農村土地流轉獲利者?

            十七屆三中全會通過的農村土地流轉交易新政策,會更加刺激從城鄉接合部起家的萬科原有的基礎,及其已經開展的住宅產業化運動。

            《21世紀》:我們切入土地這個問題,聯系到十七屆三中全會提到土地制度改革的問題,實際上中國房地產市場的發展跟土地制度改革是息息相關的:如果沒有最初深圳所謂的土地拍賣、使用權和產權分離根本不可能有后來房地產市場的發展。土地制度改革從城市到農村這樣一個過程,會對中國的房地產業有怎樣的影響?

            王石:從城市房地產市場來看,對市場的直接影響有限,有人擔心土地的價格會因此大幅下降,將來會影響房價,這個擔心多余,這是我的第一個觀點。

            為什么這么說?咱們來看看它要解決什么問題。從農業本身來講,我覺得是解決兩個問題:第一個是解決責任承包制的問題,讓農民堅定信心,過去土地承包是五年,十年,最多十五年,新政策出來后農民可以安心的長期承包;

            第二個解決的是流轉問題,因為分田到戶,中國人多地少,每個人分到很少,效率是很低的,你如果只是承包了但沒有流轉的合法性,將來不可能有利于大的整改,我覺得這個問題本身是土地的有效利用,應該讓農民更有恒心,土地流轉了才能有效率,才形成規模農業。

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            對城市來講,可以用于建設的土地可能會增加。但是這也是跟著城市擴張節奏來進行的,短期之內不會出現大規模的轉換,這是一個長期的、遵循它自己發展秩序的事情。對于房地產商來說,也不會影響它的經營。還是通過拍賣來拿地,只不過付錢的對象有變化:從長期來看,如果宅基地可以進行流轉,最大的影響還是農民可以得到土地收益的大頭,和以前不一樣。至于說農民賣地和進城的關系,那個不是問題,本來城市化過程就不是靠賣地實現的,而是因為城市有這個能力吸引農民進城。

            《21世紀》:以前很粗暴的就把土地給城市化了,尤其是城鄉結合之后,直接征過來就變成了城市住宅或商業樓宇了,但現在再去跟農民談判,購他的地的話,這個成本相對是不是太高了?

            王石:不會,從整個市場的交易來講不會的,但是有個別人我就是不賣,你出多少價錢我都不賣,那也是有的。從市場規律來分析這畢竟是少數的,就是從概率上講不會的。

            《21世紀》:為什么我會想這個問題,因為有人說萬科是專門做城鄉結合部的住宅供應商,我覺得這個新的方向影響最大的是城鄉接合部的土地價格。

            王石:現在在程序上土地交易還是要政府來主導,拍賣掛牌,我們還是走這個程序。萬科不是做土地生意的,是做住宅的,我們會關注這個問題,但是這問題不會影響我們的經營。再一個,萬科是靠城鄉接合部開發起來的,但現在也不完全只局限于城鄉接合部,萬科絕對不僅僅是一個郊區開發商。

            “政策幫助市場軟著陸”

            王石說他現在最關注的就是資金的流動性、安全性,不會考慮去并購同行,不出政策不會考慮,出政策春節之前也不會去考慮。

            《21世紀》:除了土地之外,還有一個就是金融。第一這輪金融危機會不會導致中國的金融改革方向的調整,從而影響房地產行業的發展?第二也許會有另外一個影響,比如說,在金融業改革和創新不夠發達的時候,銀行把房地產行業的貸款算作優良資產,也許改革之后,貸款的方向也更多了,房地產業融資會受到削弱。

            王石:美國的次貸危機主要是“兩房”出了大事,但是中美的情況不一樣。

            首先美國的問題是出在房地產消費上,這跟中國的情況不一樣。

            第二,次貸是轉化成金融衍生品賣出去的,是在透支未來的整個大背景下產生的。這和中國的房地產金融不一樣。

            我們回顧了房地產1998年以來的全國開放的情況,幾乎每年都有關于風險防范的文件,比如防范金融風險,應對亞洲金融風暴,政府總是擔心房地產出問題。尤其是從2004年到2007年,政府一直出臺政策,比如提高按揭成數、提高貸款利率,絕不允許發展商貸款買地等等一系列的限制政策。

            我們并沒有受到美國金融創新方面的引導,中國的情況恰恰和美國相反,尤其是去年的宏觀調控,你買第二套房,就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的,和美國完全不一樣的。所以我想這是美國的問題,反而這樣的類比引導會導致一些錯誤的看法。

            但是也不能說中國就沒有問題,尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問題,這兩年政府出臺了這么多政策居然還在漲,顯然是投機心理在作祟。所以去年的宏觀調控我覺得是非常對的,反過來講如果沒有去年的宏觀調控,中國經濟在次貸危機、金融風暴和中國的匯率調整造成的出口困難等因素的共同作用下,會更加困難,房地產也會更慘。

            《21世紀》:你的意思是承認金融改革方向會調整?

            王石:我的意思是房地產市場需要一個調整,理順收入增長、經濟增長的關系,F在的政策在幫助這個調整能夠比較緩和的實現。

            我當時(去年房地產市場火爆的時候)感到這種市場,這種價格是絕對不對,持續不了,但是它到什么時候停、到何時下跌你是不清楚的,這是很可怕的。

            為什么去年8月份宏觀調控出臺后萬科馬上進行調整,因為我們明白了不可能再漲下去了,明白了今年會怎樣。

            我們從去年調整之后用了一個詞叫不確定性,你不確定你寧可保守點,實際上我們只能這樣,反而真的讓我很難受的時候,就是價格統統往上漲,那是很恐怖的,因為價格漲,地價也漲,萬科要發展規模,你也得高價去拿地。萬科去年高價拿了兩塊地,去年12月我接受采訪時就聲明:第一、我要檢討;

            第二、絕不拿地王。

            《21世紀》:我想聽聽您對中國宏觀經濟的判斷,比如說,中國在多大程度上受到這一輪的沖擊,因為這直接決定了萬科未來幾年的市場決策。

            王石:我們是搞微觀的,我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個詞叫不確定性,在不確定的情況下,你硬要分析怎么樣怎么樣,那反而是風險最大的。但不確定性并不等于說就不能進行決策,不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些,甚至把嚴重性考慮的更嚴重一些。

            國慶節之后,宏觀調控政策也有了很明顯的一些轉變,開始實施減息、減稅刺激消費,鼓勵房地產發展,宏觀調控政策的轉變顯然對整個房地產市場繼續往下走會起到緩沖作用。什么時候這個調整結束呢?顯然還需要有一個觀察階段,政策的市場消化也需要時間,有很多不確定因素不知道。

            《21世紀》:坊間盛傳,假如沒有10月份宏觀經濟政策的逆轉,從而給地產業松綁的話,其實對萬科來說就有一個機會來并購同行,現在會不會已經失去這個機會了?

            王石:應該沒到那種程度。本來很多人樂觀認為,美國的問題不會波及我們,但是后來大家慢慢發現,珠三角一些七八千人的大廠都破產了,市場的信心就受到了打擊。對于一個有規模的企業來說,流動資金是很重要的,所以現在根本不是怎么擴大地盤的問題。

            去年12月份,萬科持有的現金是170億。到今年9月底萬科持有的現金是199億。我現在關注資金的流動性和安全性問題。關注可持續發展問題。至于你什么時候把同行吃了,不出政策不會考慮,出政策春節之前也不會去考慮。

            現在確實有很多公司找到萬科,希望萬科去收購,但是萬科根本不可能去收購這么多公司,F在考驗房地產商的就是資金的流動性問題,手中有資金才是至關重要的。

            《21世紀》:以萬科現在的規模,手上的現金190多億,你是否認為萬科現在是安全的,或者你認為萬科要手上有多少現金才到一個安全線?有人估算萬科這190多億的現金里,真正可流動的或者可用的現金并不多。

            王石:我們現在是很安全的。我們的現金是199億,我們的凈資產負債率是34.8%,我就報這兩個數就行。

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